A Lei Complementar nº 214/2025 inaugura um regime específico para operações com bens imóveis, redefinindo a incidência tributária sobre alienações, locações e correlatos, com alíquotas reduzidas e critérios de habitualidade para pessoas físicas.
Por Nicolle Alcântara
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Legale, n. 955.
A Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, que compõe a Reforma Tributária, trouxe mudanças importantes para operações que envolvem bens imóveis, estabelecendo regime específico de tributação para esse setor.
A lei dispõe que as operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) no regime regular estão sujeitas ao regime específico. Estarão inclusas, portanto, as operações de:
- Alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo;
- Cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais;
- Locação, cessão onerosa e arrendamento;
- Serviços de administração e intermediação; e
- Serviços de construção civil.
Quanto aos contribuintes pessoas físicas, estes também poderão ser consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS ao realizarem operações com bens imóveis. Isto é, incidirá IBS e CBS quando houver:
- Locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, se, no ano-calendário anterior, a receita total com essas operações exceda R$240.000 e tenham por objeto mais de 3 bens imóveis distintos;
- Alienação ou cessão de direitos de bem imóvel que tenham por objeto mais de 3 imóveis distintos no ano-calendário anterior;
- Alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 bem imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à data da alienação;
- Alienação ou cessão de direitos de imóveis que excedam, no próprio ano-calendário, o objeto limite de 3 imóveis distintos; e
- Locação, cessão onerosa ou arrendamento, no próprio ano-calendário, de bem imóvel que exceda em 20% o valor de R$ 240.000.
No que tange à base de cálculo, considera-se o valor da operação, incluindo juros e variações monetárias, com algumas exclusões, como tributos, emolumentos incidentes sobre o bem imóvel e despesas de condomínio.
Há, também, mecanismos que evitam a bitributação, entre os quais o redutor de ajuste, que considera tributos pagos anteriormente e outros elementos vinculados ao imóvel.
O redutor de ajuste tem por objetivo tributar apenas a margem econômica da operação e não o valor total de saída, sendo vinculado a cada imóvel, dependendo da data de aquisição e dos valores nela incorporados, como Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), laudêmio e contrapartidas urbanísticas, quando cabíveis.
O IBS e a CBS serão apurados mediante a dedução do redutor de ajuste do valor da operação multiplicado pela alíquota reduzida, obtendo-se, assim, os valores devidos. Além disso, a lei complementar aduz que as alíquotas ficarão reduzidas em 50% nas operações de bens imóveis e em 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
A nova sistemática busca maior justiça fiscal ao diferenciar operações habituais de ocasionais e ao aplicar alíquotas reduzidas para mitigar impactos econômicos. Cabe aos contribuintes se adaptarem às novas exigências, garantindo conformidade e aproveitamento dos benefícios previstos.
Com sólida experiência em direito tributário e profundo conhecimento das normas que regem o setor, a equipe da Vaz de Almeida Advogados acompanha de forma contínua os desdobramentos legislativos, oferecendo aos seus clientes suporte técnico confiável para a correta interpretação e aplicação do novo regime do IBS e da CBS.
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